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  这一地块的出现，宛如一颗重磅炸弹，彻底颠覆了广州豪宅市场的原有格局，凭借三大核心优势，开启了属于它的时代。

  黄金三角，江景王座：项目傲立一线南向江景，与珠江新城、琶洲共同构筑起坚不可摧的“黄金三角”，稳稳占据金融城西区核心C位，城市顶级资源尽在掌握。

  超高使用率，阳台霸屏：阳台占比高达30%，使用率突破130%，直接碾压珠城二手房（普遍70%-80%），以非常大的优势重新定义豪宅品质。

  政府力挺，打造第四代住宅标杆：政府量身定做规划，公共空间不计容比例提升至10%，全力打造“第四代住宅”新标杆，未来潜力不可限量。

  - 稀缺性：主城江景地，五年仅16宗：主城江景地块极度稀缺，五年间仅出让16宗，面粉厂地块独占最佳区位，珍贵程度不言而喻。

  - 产品创新：空中花园+双主套，功能景观双丰收：空中花园、双主套设计，超100%使用率，完美满足塔尖人群对生活质量与景观视野的双重追求。

  - 政策红利：“金珠琶”融合，板块价值飞升：广州“金珠琶”融合战略加速推进，珠江新城与金融城无缝对接，板块价值直线. 劣势（Weaknesses）

  - 高总价门槛：千万级入场券，受众有限：预计单价15万+/㎡，总价2000万起，超高门槛将大部分购房者拒之门外，受众局限于超高净值人群。

  - 开发周期长：配套成熟尚需时日：需配合金融城产业导入节奏，短期内周边配套成熟度不足，入住体验有待提升。

  - 顶豪需求外溢：珠江新城二手房买家的新选择：珠江新城二手房价格松动，部分买家将目光转向更具性价比的新盘，面粉厂项目迎来机遇。

  - 政策松绑：改善型需求大释放：限购放宽、房贷利率下调，改善型需求如洪水猛兽般释放，为项目销售注入强大动力。

  - 经济下行风险：高总价项目的达摩克利斯之剑：若宏观经济环境恶化，高总价项目去化压力剧增，销售前景蒙上阴影。

  - 竞品冲击：豪宅内卷，谁能突出重围？：2025年金融城、琶洲南预计新增超10个豪宅项目，市场之间的竞争进入白热化，内卷加剧。

  将珠金琶商办类大平层公寓与面粉厂项目放在波士顿矩阵中对比，商办公寓的市场地位岌岌可危，已然陷入生死局。

  1. 明星类（高增长/高份额）：面粉厂地块及同类新规项目，凭借稀缺性和政策支持，迅速抢占市场高地，成为楼市新宠。

  2. 现金牛类（低增长/高份额）：珠江新城二手豪宅（如汇悦台），虽流通性高，但增长乏力，逐渐步入平稳期。

  3. 问题类（高增长/低份额）：黄埔、番禺等外围改善盘，依赖价格上的优势争夺客群，在激烈竞争中艰难突围。

  4. 瘦狗类（低增长/低份额）：珠金琶商办公寓，因使用率低、户型老旧、无政策倾斜，在市场中逐渐被边缘化，面临淘汰危机。

  - 使用率劣势：被新规住宅全面碾压：商办公寓普遍使用率仅70%-80%，而新规住宅可达130%，差距一目了然。

  - 政策挤压：商办用地受限，发展空间被压缩：广州“超新规”鼓励住宅创新，商办用地供应却受限（如金融城商地要求100%自持），发展前途黯淡无光。

  - 客群分流：富豪更爱江景住宅，商办公寓失宠：富豪们纷纷转向“住宅属性+江景资源”的顶豪产品，商办公寓投资属性大打折扣。

  1. 顶豪市场“三足鼎立”：新格局即将诞生：面粉厂项目、琶洲南TOD、鹏瑞一号强势崛起，将共同构建顶豪市场新格局，单价全面冲击20万+，开启豪宅新时代。

  2. 商办公寓“抛售潮”来袭：降价求生还是另谋出路？：珠金琶二手商办或降价10%-20%，部分项目无奈转向长租公寓或联合办公，寻求新的生存之道。

  3. 政策导向明确：住宅去库存，商办去泡沫：政府通过土地端调控（如增加住宅用地、限制商办供应），加速房地产市场结构调整，“住宅去库存、商办去泡沫”进程加快。

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  ①近期多地公布了土地收储信息，但当前大多数城市落实专项债收购存量土地进展有待提速，地方回购土地仍存在多项难点；

  ②据中信证券研究报告，按照过往发行经验，其预计2025年土储专项债发行规模，或在6000亿元-1万亿元区

  财联社2月18日讯（记者 王海春）部分地方近期运用政府专项债回购土地的节奏，较此前有所加快。

  据佛冈县自然资源局官网2月18日发布的信息，其对2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目用地收回收购价格，进行了公示。根据公示信息，广东省清远市佛冈县拟运用专项债收回收购7宗用地，价格约2.3亿元。

  在此之前，吉林省四平市、湖南湘江新区等地，也发布了运用专项债收储的公示信息与征集公告。

  2月14日，四平市自然资源局发布公示信息，拟运用专项债收回收购原第一面粉厂、汽配城、四平市天虹纺织厂等5宗国有建设用地使用权，收购价格合计约4.65亿元。

  湖南湘江新区自然资源和规划局也于2月14日发布征集公告，将运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地。本次征集项目范围有，企业无力或不愿再开发使用的土地，已供应未动工的住宅用地和商服用地，或已动工未建设完成但具备分割条件的土地，进入司法或破产拍卖的土地，以及因政府问题造成闲置需要有偿收回的土地等。

  “近期地方政府专项债发行以及运用专项债收储的节奏，有所加快。这一方面是贯彻落实财政部、发改委、自然资源部去年6月以来发布的，关于运用专项债券等支持盘活存量闲置土地的政策要求，另一方面，地方也想通过收储去化土地库存，支持开发商资金链，更好推进保交付、再拿地以及项目开发建设。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  ①深圳法拍市场再现天价房源，一湖景豪宅1.32亿成交，单价破20万/平方米；

  财联社2月20日讯（记者 李洁）深圳一豪宅在法拍活动中，以超20万元/平方米的单价成交。

  深圳市南山区人民法院2月19日在阿里司法拍卖网络站点平台进行公开拍卖活动，本次拍卖标的物为，位于深圳市南山区侨香路天鹅湖花园（一期）C栋一单元3201的房产。其起拍价为5523万元，共有19人报名，最终成交价高达1.32亿元，折合单价约20.53万元/平方米。

  按拍卖信息，该房源成交价相较于起拍价溢价0.77亿元，溢价率高达164%。

  “20.53万元的单价，在深圳楼市属于顶级水平。”中指院深圳分院高级分析师孙红梅和记者说。对于该豪宅能以如此高溢价成交，其认为，原因首先在于此次成交的房产是2.5折起拍，起拍价仅5523万，对买家吸引力较大。

  其次，华侨城天鹅湖花园地理位置优越，占据华侨城核心地段，是传统豪宅片区。而此次拍卖房源的户型是643.25平方米的顶楼整层大平层，使用面积达680平方米，带泳池还能看湖景，而且小区整体房源数量有限，为大面积、高楼层、景观好的优质户型，具有稀缺性。

  拍卖公告显示，该套房屋为林某某2019年以1.23亿元的价格购得，房屋处置参考价为6904.13万元。据法拍平台信息，该套房产经过167轮竞价后，最终由自然人黄铂龙以1.32亿元的价格竞得。

  据悉，竞得该豪宅的黄铂龙与巨卓投资（深圳）有限公司的股东及董事同名。工商资料显示，巨卓投资股东之一为黄铂龙，其持有该公司50%股权，该企业主要以自有资金从事投资活动，经营事物的规模包括信息咨询服务、社会经济咨询服务等。

  2024年7月10日，深圳南山区华侨城纯水岸（十一期）一栋建筑面积为463.91平方米的别墅在法拍活动中，以2.32亿元总价成交，折合单价约50万元/平方米，刷新了深圳法拍房的单价和总价纪录。

  此外，2024年4月3日，深圳沙河高尔夫别墅的一套法拍房以3906万起拍，吸引了14人报名，经过493轮竞拍，最终以1.6亿元的价格成交，溢价1.21亿元；2024年12月，深圳罗湖银湖公馆的一处毛坯别墅拍卖成功，产权建筑面积782平方米，评估价高达1.9亿元，最终以1.064亿元成交。

  “深圳土地资源较为有限，可开发为豪宅的土地更为稀缺，开发成本也较高，这导致深圳豪宅供应相对较少，加之当前楼市政策相对宽松，所以深圳豪宅市场表现出一定活跃度。”孙红梅表示。

  据中指研究院数据，2024年全年深圳法拍住宅累计成交1602套；2025年1月深圳法拍住宅共成交159套，位居广东法拍住宅市场成交榜首。

  新签约规模仍就保持高位。2024年，初步统计，代建企业代建项目新签约规划建筑面积预计为16500万平方米，规模仍就保持高位。主要由于，一方面，2023年代建企业新签约规划建筑面积基数较高；另一方面，2024年代建企业解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）较高。近年来，随着竞争加剧，代建企业项目拓展力度持续增加，导致解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）也持续攀升，未来，企业还是应将发展重心放在项目品质上，而非盲目追求规模扩张。

  图：2017-2024年房地产代建新签约项目规划建筑面积与增长率情况数据来源：中指数据CREIS（点这里就可以看）查看更加多数据：

  市场集中度略有上升，仍保持高位。2024年，从代建新签约项目建筑面积来看，前5企业所占市场占有率预计为54.0%，较2023年小幅上升4.2个百分点。从历年数据分析来看，代建头部企业市场集中度始终保持高位，项目拓展能力依旧突出。

  图：2017-2024年房地产代建新签约项目前五企业市场集中度数据来源：中指数据CREIS（点这里就可以看）查看更加多数据：

  市场成交突破2万亿！两大热点包揽过半量能，融资客继续入场，这些方向成香饽饽

  ①今日，A股成交总额2.23万亿元，创近3个月新高，同时也是时隔2个月再度突破2万亿成交关口。

  ②人工智能（TMT）、机器人（机械设备）板块今日在市场中量能占比过半，成交额比例54.6%。

  ③目前，市场融资余额创去年12月底以来近3个月新高，计算机、电子板块是其月内重点增持方向。

  财联社2月21日讯（编辑 梓隆），今日（2月21日），市场交投活跃度大幅度的提高，截至收盘，沪深京三市成交总额达2.23万亿元，较昨日放量近4400亿元。同时，今日成交额创去年11月12日以来近3个月新高，也是时隔2个月再度突破2万亿成交关口。

  分行业来看，市场资金今日大多分布在在电子、计算机、机械设备、电力设备、通信五大板块，其中，电子、计算机板块成交额分别占比A股近17.4%、16.7%。以TMT股（电子、计算机、通信、传媒）量能数据统计，其合计成交额超1万亿元，占比整个A股45.3%。若同时算上机械设备板块，其五个行业（目前的两大热点）在市场中量能占比过半，成交额比例达54.6%。